去年以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，開工建設(shè)量明顯不足，房地產(chǎn)作為石材需求的最重要領(lǐng)域之一，其行情遲遲不能回升嚴(yán)重影響了石材行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

盡管國(guó)家各部門相關(guān)政策持續(xù)支持重大項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)快速落地，推出了一系列政策措施，但目前看來仍然不能抵消房地產(chǎn)低迷帶來的石材需求下行，甚至更凸顯了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)石材市場(chǎng)的支撐作用。

在前一階段一系列降低貸款利率，刺激房地產(chǎn)消費(fèi)后，國(guó)家在近一個(gè)多月開始直接“救助”房地產(chǎn)企業(yè)！

利好政策頻頻

為了激發(fā)房地產(chǎn)活力，進(jìn)入11月，樓市迎來了前所未有的重視，官方發(fā)布了一系列利好政策。

——11月8日中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布的《“第二支箭”延期并擴(kuò)容 支持民營(yíng)企業(yè)債券融資再加力》，提出預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。

——11月11日央行與銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，也即“房地產(chǎn)金融16條”。

“房地產(chǎn)金融16條”就是對(duì)房企的一次融資大疏通，鼓勵(lì)銀行、金融機(jī)構(gòu)對(duì)待房企要國(guó)有、民營(yíng)一視同仁，并且允許債務(wù)展期，并且鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)步子邁大點(diǎn)，只要對(duì)新發(fā)放的配套融資形成不良的，只要已盡職，可免責(zé)。

——11月14日銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，放松了預(yù)售資金監(jiān)管。

——11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開的全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)上，提出將設(shè)立“保交樓”貸款支持計(jì)劃，和“保交樓”專項(xiàng)借款一同對(duì)暫遇困難的房地產(chǎn)企業(yè)貸款提供幫助。。

——2022年11月21日，央行行長(zhǎng)在正在進(jìn)行的2022年金融街論壇年會(huì)上，再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要性。

——11月22日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

圖片

六大行出手，多家房企獲得金融支持

11月23日，農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢(shì)，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點(diǎn)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購(gòu)貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面，進(jìn)一步加深合作，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

11月23日，中國(guó)銀行與萬(wàn)科集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，進(jìn)一步深化銀企合作。根據(jù)協(xié)議，中國(guó)銀行將為萬(wàn)科集團(tuán)提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、債券承銷與投資、個(gè)人住房貸款、保函、供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域深化全方位業(yè)務(wù)合作。

11月23日，交通銀行與萬(wàn)科集團(tuán)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，交行將為萬(wàn)科集團(tuán)提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購(gòu)貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等。同時(shí)，交通銀行與美的置業(yè)控股簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，為美的置業(yè)提供人民幣200億元意向性綜合授信額度。

11月24日，中國(guó)工商銀行發(fā)布消息稱，與萬(wàn)科集團(tuán)、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)等12家全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，以總對(duì)總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元。

24日，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行分別與萬(wàn)科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、綠城集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、美的置業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額2800億元。

11月24日，建設(shè)銀行邀請(qǐng)88家房地產(chǎn)和住房租賃企業(yè)，召開了房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望暨住房租賃基金交流會(huì)，并與8家房企簽署了合作協(xié)議。

至此，六大國(guó)有行均已“出手”，為房地產(chǎn)企業(yè)提供的授信額度已超萬(wàn)億元。受一些列利好政策支持，各家房企股票也一路看漲！而連帶水泥等建材行業(yè)股票也一路飄紅，這也一定程度上說明了房地產(chǎn)的復(fù)蘇對(duì)包括石材在內(nèi)的建材行業(yè)有著十分重要的意義！

11月29日三大股指高開，上證指數(shù)漲0.57%，報(bào)3096.11點(diǎn)，深證成指漲0.58%，報(bào)10891.72點(diǎn)，創(chuàng)業(yè)板指漲0.10%，報(bào)2301.21點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊掀起“漲停潮”，中交地產(chǎn)、中國(guó)武夷4連板，天房發(fā)展、渝開發(fā)、臥龍地產(chǎn)、空港股份、城建發(fā)展、光大嘉寶、中華企業(yè)、京能置業(yè)、沙河股份、世榮兆業(yè)、陽(yáng)光股份、信達(dá)地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、深振業(yè)A、大龍地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)競(jìng)價(jià)漲停。港股方面，多只內(nèi)房股盤中漲超20%。

同時(shí)，水泥股早盤集體上漲，中國(guó)建材（03323）漲3.62%，報(bào)6.59港元；海螺水泥（00914）漲3.02%，報(bào)27.25港元；華新水泥（06655）漲2.84%，報(bào)7.96港元；華潤(rùn)水泥控股（01313）漲2.56%，報(bào)4.01港元。A股水泥板塊也集體飄紅。

這趟“順風(fēng)車”或許不那么好搭！

雖然有利好經(jīng)濟(jì)政策刺激，但目前中國(guó)房地產(chǎn)正在面臨多個(gè)棘手問題。

一、老齡化+低生育率拉低了未來房地產(chǎn)需求

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國(guó)2021年全年出生人口為1062萬(wàn)人，出生率為7.52‰；死亡人口1014萬(wàn)人，人口死亡率為7.18‰；人口自然增長(zhǎng)率為0.34‰，出生率是60年以來最低。

截至2021年底，全國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)2.67億，占總?cè)丝诘?8.9%；65歲及以上老年人口達(dá)2億以上，占總?cè)丝诘?4.2%。測(cè)算，預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進(jìn)入中度老齡化階段。

低生育率+老齡化將會(huì)一定程度上會(huì)增加現(xiàn)有住房空置率，進(jìn)而拉低未來住房需求。

二、居民杠桿率的天花板

房貸的本質(zhì)并不是在向銀行借錢，而是向未來的自己借錢，杠桿率近年來漲得太快了，直到2021年下半年開始，已達(dá)極限。這需要國(guó)家在多方面采取措施進(jìn)行緩解，否則購(gòu)房者的購(gòu)房意愿將會(huì)在過高的杠桿率面前，望而卻步。

三、城鎮(zhèn)化率已到達(dá)一定程度

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口為91425萬(wàn)人，中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%，進(jìn)入城鎮(zhèn)化后期，大規(guī)模發(fā)展?jié)摿p弱。

不是猛藥，是緩藥！

綜上所述，房地產(chǎn)此次的“復(fù)蘇”，不應(yīng)被視為一次狂歡、一次盛宴，因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)實(shí)際情況和政策要求，房地產(chǎn)不可能恢復(fù)到那個(gè)“瘋狂”的時(shí)代，但是依據(jù)“房子是用來住的不是用來炒的”，以及中國(guó)人口城市化率距離發(fā)達(dá)國(guó)家仍有相當(dāng)差距的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)活力的逐步恢復(fù)，可以被石材行業(yè)當(dāng)做一劑“緩藥”來“服用”，而這副“緩藥”也有著自己獨(dú)特的特點(diǎn)需要注意！

范圍廣

不同于重點(diǎn)項(xiàng)目基建的“點(diǎn)”范圍和交通基建的“線”范圍，房地產(chǎn)是依托于各地一、二、三線城市以及城鎮(zhèn)的建設(shè)，具有分布范圍廣而分散的特點(diǎn)。

時(shí)效長(zhǎng)

城鎮(zhèn)化現(xiàn)代化還有上升空間，中國(guó)的城市化率隨已達(dá)到65%，但距離歐美75%城市化率還有一定距離，而且城市原有居民以及新進(jìn)入城市生活的人，仍有擴(kuò)大住房空間的要求。作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的國(guó)家政策，根據(jù)“十四五”規(guī)劃綱要，未來房地產(chǎn)將擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。這都會(huì)拉動(dòng)各個(gè)城市尤其是“都市圈”體系的房地產(chǎn)建設(shè)。

財(cái)政需要

地方城市中，除了深圳、北京、上海等少數(shù)城市擺脫了土地財(cái)政依賴，絕大多數(shù)城市都非常依賴，杭州更是超過了120%。因此，隨著國(guó)家穩(wěn)健的房地產(chǎn)發(fā)展政策的實(shí)施，各地方仍會(huì)將房地產(chǎn)作為一種重要的財(cái)政手段，繼續(xù)鼓勵(lì)其健康發(fā)展。

但是請(qǐng)注意！目前多地石材產(chǎn)能出現(xiàn)的過剩問題，恐怕僅靠房地產(chǎn)復(fù)蘇也不一定能解決，還需要石材行業(yè)隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)行情，整合延伸產(chǎn)業(yè)鏈上下游“脈絡(luò)”，堅(jiān)持綠色創(chuàng)新發(fā)展理念，持續(xù)推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革方能實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)！